Ministarstvo graditeljstva i prostornoga uređenja

Pitanja i odgovori vezani uz Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina, Pravilnik o metodama procjene vrijednosti nekretnina i Pravilnik o informacijskom sustavu tržišta nekretnina

13.6.2018. Moraju li jedinice lokalne samouprave dostaviti nadležnim procjeniteljskim povjerenstvima na mišljenje o usklađenosti sa zakonom izrađene procjembene elaborate te isto tako i pravne osobe kojima su osnivači jedinice lokalne samouprave?
Na temu tumačenja članka 12. stavka 1. podstavka 3. Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina (NN br. 78/15 – dalje u tekstu Zakon), Visoko procjeniteljsko povjerenstvo je donijelo zaključak da jedinice lokalne samouprave i pravne osobe (kojima su osnivači jedinice lokalne samouprave) moraju dostaviti izrađene procjembene elaborate nadležnim županijskim procjeniteljskim povjerenstvima na mišljenje o usklađenosti sa Zakonom.

10.5.2018.  Provedba nadzora, prekršajne odredbe Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina („Narodne novine“ br. 78/2015 – dalje u tekstu: Zakon), postupak prijave i kontakt adrese za slanje upita:

- Koje Ministarstvo je nadležno za provedbu nadzora nad procjembenim elaboratima u Republici Hrvatskoj?
Sukladno članku 60. stavku 1. Zakona, nadzor nad provedbom ovoga Zakona i propisa donesenih na temelju ovoga Zakona te zakonitost rada upravnih tijela, povjerenstava i procjenitelja s tim u vezi provodi Ministarstvo graditeljstva i prostornoga uređenja (nadalje u tekstu: Ministarstvo). Prema odredbi stavka 2. tog istog članka, nadzor koji se odnosi na opće akte provodi se u skladu s planom nadzora koji posebnom odlukom donosi ministar te na traženje ovlaštenih tijela.

- Određuje li to isto Ministarstvo iz prvog pitanja kaznene odredbe za nepravilno izrađene procjembene elaborate?
U odredbama članka 66. stavcima 1. i 2. Zakona propisane su prekršajne odredbe za pravne odnosno fizičke osobe koje su izradile procjembeni elaborat, a ne ispunjavaju uvjete iz odredbe članka 9. stavak 1. Zakona odnosno ako procjembeni elaborat nisu izradile u skladu s odredbom članka 9. stavka 4. Zakona. Odredbama iz članka 64. stavcima 2. i 3. Zakona, postupak zbog nesavjesnog i neurednog obavljanja posla procjenitelja, uočenog u provedbi nadzora nad provedbom ovoga Zakona, pokreće se na zahtjev ministra odnosno ako se u nadzoru utvrdi da je povrijeđen ovaj Zakon i/ili propis donesen na temelju ovoga Zakona, Ministarstvo ima pravo i obvezu podnijeti optužni prijedlog ili kaznenu prijavu.

- Koji je postupak prijave nepravilno izrađenih procjembenih elaborata?
Prijavu može podnijeti osoba, koja smatra da izrađeni procjembeni elaborat nije usuglašen s odredbama Zakona i pripadnim podzakonskim aktima, ako uz svoju prijavu priloži dokaze i dokumentaciju sa obrazloženjem kojim može argumentirati svoje navode. Podnositelj prijave treba se u svojoj prijavi referirati na cijeli sadržaj procjembenog elaborata sukladno odredbama članaka 67. i 68. Pravilnika o metodama procjene vrijednosti nekretnina (NN br. 105/15), a ne samo iskazati nezadovoljstvo s predmetnim procjembenim elaboratom. Nakon zaprimanja tako (uredno) podnesene prijave Ministarstvo može dati svoje mišljenje i poduzeti daljnje Zakonom propisane radnje ili odbaciti prijavu i ne postupati po istoj ukoliko nije uredno podnesena.

- Postoji li odjel u Ministarstvu na čiju email adresu ili fizičku adresu se može poslati konkretno pitanje je li određeni zaključak u procjembenom elaboratu točno određen, odnosno sukladan Zakonu i Pravilniku?
U Ministarstvo se mogu poslati upiti i prijave (s dokumentacijom i obrazloženjem) elektroničkom poštom na procjene.nekretnina@mgipu.hr ili fizička (materijalna) dokumentacija klasičnom poštom na adresu Ministarstva, Zagreb, Republike Austrije 20, na način kako je to obrazloženo pod točkom 3.

28.2.2018.  Može li se u postupku provedbe natječaja za prodaju zemljišta koristiti tržišna vrijednost nekretnine utvrđena u procjembenom elaboratu izrađenom prije dvije godine?
Prema odredbama članaka 67. i članaka 68. Pravilnika o metodama procjene vrijednosti nekretnina (NN br. 79/14., 105/2015., - nadalje u tekstu: Pravilnik), propisani su  elementi, oblik i sadržaj procjembenog elaborata. Nadalje, odredbom članka 69. stavka 1. Pravilnika jasno je propisano da u slučaju procjembenog elaborata koji se izrađuje za ponovnu procjenu vrijednosti nekretnine koju periodično provode kreditne institucije sukladno posebnim propisima koji reguliraju rad kreditnih institucija, isti može biti izrađen bez primjene odredbe članka 68. stavak 1. podstavak 5. ovoga Pravilnika ako je unatrag devet godina izrađen procjembeni elaborat koji prema svom obliku i sadržaju ispunjava odredbe članka 68. ovoga Pravilnika. Slijedom navedenoga, razvidno je da nije moguća primjena odredbe članka 69. Pravilnika, ukoliko se ponovna procjena vrijednosti nekretnine temelji na prethodnom procjembenom elaboratu koji je izrađen unatrag devet godina, a da prema svom obliku i sadržaju ne ispunjava odredbe članka 68. ovoga Pravilnika.
Nadalje, odredbom članka 57. stavkom 7. Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina (NN br. 78/15.) propisano je da podatci definirani u odredbama istog, ne mogu biti stariji od 4 (četiri) godine u odnosu na dan vrednovanja, osim ako je drukčije posebno traženo u zadatku za izradu procjene vrijednosti nekretnine.
Isto tako skrećemo pozornost na odredbe članka 37. stavka 7. Odluke o klasifikaciji plasmana i izvanbilančnih obveza kreditnih institucija (NN br. 41/14) kojima je propisano da se kao vrijednost instrumenta osiguranja u obliku nekretnina uzima tržišna cijena. Ako za pojedinu vrstu nekretnina nema aktivnog tržišta, odnosno ako nije poznata tržišna cijena, uzima se posljednja procjena tržišne vrijednosti nekretnine koju je izradio neovisni procjenitelj. Pri toj procjeni procjenitelj je dužan uzeti u obzir sve troškove povezane s prodajom. Za poslovne nekretnine kao alternativni način određivanja vrijednosti nekretnine može se uzeti i kupoprodajni ugovor koji ne smije biti stariji od godinu dana. Nastavno na navedeno proizlazi da kreditne institucije ne prihvaćaju formirane cijene vrijednosti nekretnina starije od godinu dana obzirom na promjene i trendove tržišta nekretnina.
Slijedom iznesenog, ukoliko procjembeni elaborat izrađen prije dvije godine ispunjava gore navedene uvjete onda se tržišna vrijednost nekretnine, utvrđena istim, može koristiti u postupku provedbe natječaja za prodaju zemljišta.

5.2.2018. Procjeniteljsko povjerenstvo za područje Grada Siska ima dvojbe u postupanju u sklopu davanja mišljenja o usklađenosti izrađenih procjembenih elaborata s odredbama Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina. Za područje Grada Siska je uspostavljena Zbirka kupoprodajnih cijena. Člankom 57. navedenog zakona definirano je sljedeće, citiram:
(1) Za procjenu vrijednosti nekretnina i izvođenje nužnih podataka koriste se kupoprodajne cijene i drugi podatci, kao što su najamnine, zakupnine, troškovi gospodarenja, i skup obilježja nekretnine, koji nisu pod utjecajem neuobičajenih ili osobnih okolnosti.
(2) Prilikom izrade procjene vrijednosti nekretnina osim navedenih podataka u stavku 1. ovoga članka, procjenitelj je dužan navesti i datum kada je sklopljen kupoprodajni ugovor, broj katastarske čestice, naziv katastarske općine, površinu katastarske čestice, te podatke koji se odnose na kakvoću i obilježja nekretnine. Ako se radi o izgrađenim katastarskim česticama, potrebno je navesti i vrstu građevine, opis građevine, njezinu površinu, naziv ulice/trga, kućni broj, kat i godinu građenja.
(3) Kupoprodajne cijene i drugi podatci koji su pod utjecajem neuobičajenih ili osobnih okolnosti iz stavka 1. ovoga članka ne smatraju se transakcijama po tržišnim uvjetima i nisu pogodne za procjenu vrijednosti nekretnina.
(4) U svrhu provedbe ovoga Zakona raspoloživi podatci iz stavaka 1. i 2. ovoga članka mogu se, na temelju pisanog zahtjeva, pribavljati iz:
1. eNekretnina
2. isprava o kupoprodaji nekretnina koje su uložene u zbirku isprava zemljišnoknjižnih odjela.
(5) Podatci iz stavaka 1. i 2. ovoga članka, kao i podatci o kakvoći poredbenih nekretnina smatraju se razmjernima svrsi za koju su izdani ako se odnose na procjenu vrijednosti pojedinačne nekretnine za koju se pribavljaju.
(6) U slučaju nedostatka podataka na području nekretnine za koju se izrađuje procjena vrijednosti moguće je, uz dodatnu analizu i interkvalitativno izjednačenje, upotrijebiti i druge podatke koji su dostupni na usporedivim područjima. Usporedivost područja utvrđuje se prema gospodarskim, prostornim, prostorno-planskim i demografskim pokazateljima.
(7) Podatci iz stavaka 1. i 2. ovoga članka ne mogu biti stariji od 4 (četiri) godine u odnosu na dan vrednovanja, osim ako je drukčije posebno traženo u zadatku za izradu procjene vrijednosti nekretnine.
U navedenom članku, stavak 4., stoji termin „mogu se“ na temelju pisanog zahtjeva pribavljati podaci iz eNekretnina, odnosno iz isprava o kupoprodaji nekretnina koje su uložene u zbirku isprava zemljišnoknjižnih odjela, dakle, daje se kao mogućnost, a ne kao obveza. U tom smislu naše pitanje je sljedeće:
Da li procjenitelj, ako pribavlja, odnosno koristi za izradu procjembenog elaborata, podatke iz eNekretnina u koje i sam ima pristup, uvijek mora tražiti izvadak iz Zbirke kupoprodajnih cijena od upravnog tijela koje vodi zbirku za svoje područje ili mu je to ostavljeno kao mogućnost u smislu odredbi članka 57. Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina?

Prema odredbi članka 16. stavka 1. točke 5. Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina (Narodne novine broj 78/15., - dalje u tekstu: Zakon),  upravna tijela županije, Grada Zagreba odnosno velikoga grada dužna su, između ostaloga, na svom području osigurati izdavanje izvadaka iz zbirke kupoprodajnih cijena iz eNekretnina.
Isto tako, odredbom članka 19. stavka 1. Pravilnika o informacijskom sustavu tržišta nekretnina (Narodne novine broj 114/15. i 122/15., - dalje u tekstu: Pravilnik), propisano je da ovlašteni korisnici iz članka 12. stavka 2. ovoga Pravilnika na zahtjev procjenitelja izdaju, za potrebe izrade procjene vrijednosti nekretnine, izvadak iz ZKC-a.
Međutim, skrećemo pozornost da se aplikacija u sustavu eNekretnine još uvijek nadograđuje te je, sukladno odredbi članka 19. stavak 8. Zakona, prijedlog visokog povjerenstva da povjerenstva mogu sama zauzeti stav, odnosno donijeti vlastitu odluku vezano za izdavanje izvadaka. Naime, ako povjerenstva smatraju da su službenici upravnih tijela županije, Grada Zagreba odnosno velikoga grada, iz članka 16. Zakona, koji su raspoređeni na radnim mjestima u okviru kojih obavljaju stručne i administrativno-tehničke poslove za potrebe povjerenstva, organizirani i spremni izdavati izvatke sa relevantnim podatcima u primjerenom roku, tada je neophodno da izdaju iste, te se samo takvi izvatci prilažu u procjembeni elaborat u postupku izrade procjene vrijednosti nekretnine. Ukoliko povjerenstva utvrde da, gore spomenuti službenici, još uvijek nisu u mogućnosti izdavati izvatke sa traženim podatcima i u primjerenom roku od dana podnošenja zahtjeva, tada se u procjembenim elaboratima mogu koristiti podatci koje je procjenitelj sam pribavio iz ZKC-a iz sustava eNekretnina.
Napominjemo, da je takav način rada privremenog karaktera odnosno sa ostavljenim rokom prilagodbe do kraja 2018. godine, te će nakon tog perioda izvatke iz ZKC-a, za potrebe izrade procjene vrijednosti nekretnine, izdavati isključivo službenici upravnih tijela županije, Grada Zagreba, odnosno velikoga grada koje za obavljanje stručnih i administrativno-tehničkih poslova za potrebe povjerenstva prema Zakonu imenuju župani, odnosno gradonačelnici sukladno odredbi članka 12. stavak 1. točka 2. Pravilnika.

10.1.2018. Sukladno članku 68. stavku 13. točki 5. Pravilnika o metodama procjene vrijednosti nekretnina („Narodne novine„ br. 105/15) iskazivanje procijenjenih vrijednosti provodi se zaokruživanjem vrijednosti do 100.000,00 kn na cijele stotice, vrijednosti od 100.000,00 kn do 1.000.000,00 kn na cijele tisućice te vrijednosti veće od 1.000.000,00 kn na cijele deset tisućice. Na Povjerenstvu je razmatran procjembeni elaborat gdje je vještak iznos od 1.042.101,29 kn zaokružio na 1.050.000,00 kn pa molimo za odgovor da li je potrebno procijenjenu vrijednosti zaokružiti na višu ili nižu vrijednost.
Također molim za objašnjenje odabira faktora korištenja temeljem Priloga 10. Pravilnika. Naime isti procjenitelj je za izračun vrijednosti garaže pomoću FK matrice, koristio sljedeće faktore korištenja A=5, B=4 i C=1. Nakon njihovog zbroja i izračuna srednje vrijednosti od 3,33 odabrao je faktor korištenja 3,5. Prilogom 10. Pravilnika propisano je da za odabrani FK vrijedi najlošija klasifikacija prema svim kriterijima iz matrice te bi slijedom navedenog trebalo odabrati faktor korištenja 5.

Odredbama članka 68. stavak 5. Pravilnika o metodama procjene vrijednosti nekretnina (Narodne novine broj 105/15. - dalje u tekstu: Pravilnik) propisano je da se procijenjene vrijednosti do 100.000,00 kn zaokružuju na cijele stotice, vrijednosti od 100.000,00 kn do 1.000.000,00 kn na cijele tisućice i vrijednosti veće od 1.000.000,00 kn na cijele deset tisućice.
Slijedom navedenoga, a vezano uz Vaš upit na koju je vrijednost potrebno zaokružiti procijenjenu vrijednost u iznosu od 1.042.101,29 kn, temeljem odredbe iz članka 68. stavak 5. Pravilnika navedenu vrijednost potrebno je zaokružiti na 1.040.000,00 kn.
Nadalje, vezano uz upit oko odabira faktora korištenja iz Priloga 10. Pravilnika u slučaju gdje su primjenom FK matrice pri procjeni predvidivog ostatka održivog vijeka korištenja zgrade odabrani faktori u iznosu A – lokacija/tržište = 5, B – zgrada općenito = 4 i C – stanje zgrade = 1, prema odredbi iz Priloga 10. Pravilnika kojom je propisano da za odabrani FK vrijedi najlošija klasifikacija prema svim kriterijima iz matrice, u navedenom primjeru za odabrani FK je potrebno odabrati vrijednost 5, pri tome ne ulazeći u to jesu li faktori iz FK matrice pravilno odabrani, s obzirom na informacije koje su nam dostavljene.
Odredbom iz Priloga 10. Pravilnika srednje vrijednosti (međuvrijednosti) klasifikacija moguća su unutar pojedinog kriterija, ali ne preko tih kriterija. Prethodno navedeno znači da smanjenu stabilnost nije moguće kompenzirati dobrom lokacijom, ili lošu organizaciju prostora nije moguće kompenzirati kroz kvalitetno građevinsko stanje zgrade i sl.

5.1.2018. Općina je u postupku izrade ekonomske analize projekta u svrhu sanacije odlagališta smeća, koja se radi za dobivanje sredstva EU fondova, te su prema uputama Ministarstva zaštite okoliša i energetike dobili uputu da je u ekonomskoj analizi projekta uz ostalo potrebno izračunati i ekonomsku korist od povećanja vrijednosti nekretnina nakon sanacije odlagališta smeća, a koje se nalaze u polumjeru od 1 km od odlagališta smeća, te je potrebno napraviti prosječnu vrijednost tih nekretnina, kojih u tom krugu oko odlagališta smeća ima 50 (pedeset stambenih i obiteljskih zgrada). Zajedno s Općinom kao procjenitelj pokušavamo izraditi zadaću procjenitelju, a tako da ju je moguće izraditi sukladno Zakonu i Pravilniku, a za potrebe izrade ekonomske analize projekta:

  • pitanje: PRILOG 7 Pravilnika - utjecaji zagađenja zraka na vrijednost nekretnine: Kako odabrati stupanj utjecaja zagađenja pa time i smanjenje vrijednosti nekretnina, s obzirom na propisane Uredbe o graničnim vrijednostima onečišćenja, a u STUDIJI o utjecaju na okoliš dane su razne analize za razne utjecaje zagađenja zraka: amonijaka, sumporovodika te se navode različite propisane granične vrijednosti.
  • pitanje: Potrebno je napraviti prema uputama Ministarstva zaštite okoliša procjenu prosječne vrijednosti nekretnina u polumjeru od 1 km od odlagališta (50 zgrada): uputa nije prema Zakonu. Da li je potrebno izraditi pojedinačno procjene za sve objekte i isto tako i ekonomsku korist povećanja vrijednosti nekretnina nakon sanacije odlagališta (prema PRILOGU 7 Pravilnika), ili je moguće koristi neke druge dostupne podatke, a da se prilikom toga postupi prema Zakonskim odredbama.

Prema odredbi članka 8. stavka 2. Pravilnika o metodama procjene vrijednosti nekretnina (Narodne novine broj 105/15), ako se radi o obilježjima čiji utjecaj prelazi granice kompetencija procjenitelja, potrebno je u okviru izrade procjembenog elaborata uključiti specijaliziranog stručnjaka za pojedina pitanja, posebno kod utjecaja onečišćenja i emisija, utjecaja postojećih nasada ili utjecaja na biotope odnosno potrebno je, slijedom navedenog, angažirati specijaliziranog stručnjaka iz područja zaštite okoliša, kod izrade zadatka za procjenitelja, u postupku izrade procjene vrijednosti nekretnine.
Nadalje, vezano za upit o izradi prosječne procjene vrijednosti nekretnina, smatramo kako bi se za svaku pojedinačnu nekretninu trebalo izraditi procjembeni elaborat, obzirom da spomenute nekretnine nisu u istom stanju (npr. godina izgradnje, održavanje, dodatna uložena sredstva u stanje nekretnine u kakvom je trenutno zatečeno, itd.) odnosno svaka nekretnina ima svoja obilježja koja utječu na njenu vrijednost. Isto tako, vezano za navedenu temu utjecaja emisija na nekretnine, može se smatrati da nije svaka nekretnina izložena jednakom utjecaju onečišćenja odlagališta smeća te se, spomenute okolnosti, uzimaju u obzir na različite načine prilikom ocjenjivanja u postupku izrade procjembenog elaborata.

5.1.2018. U procjeni vrijednosti poljoprivrednog zemljišta mnogi faktori imaju ulogu koji nisu obuhvaćeni trenutnim zakonskim rješenjima. Molim Vas da pojasnite koji su to drugi koeficijenti koji se navode u čl. 27. st. 2 Pravilnika o metodama procjene vrijednosti nekretnina.
U odredbama članka 27. Pravilnika o metodama procjene vrijednosti nekretnina (Narodne novine broj 105/15 – dalje u tekstu: Pravilnik) navodi se:
„(1) Koeficijenti za preračunavanje koji su propisani u prilogu ovoga Pravilnika su: koeficijenti različite mjere građevinskog korištenja, koeficijenti za preračunavanje arondacijskih površina, koeficijenti za preračunavanje služnosti puta, koeficijenti za preračunavanje služnosti vodova.
(2) Za potrebe procjene vrijednosti nekretnina mogu se izvesti i drugi koeficijenti za preračunavanje razlika u vrijednosti drugih obilježja istovrsnih nekretnina“.
Koeficijenti za preračunavanje, navedeni u odredbi članka 27. stavak 1. Pravilnika, mogu se izvoditi na temelju dovoljno raspoloživih tržišnih podataka kako bi se dobila tržišna vrijednost nekretnine. Slijedom toga, mogu se upotrijebiti i neki drugi službeni podatci kojima se mogu razlikovati obilježja koja utječu na vrijednost nekretnine (obilježja nekretnine) odnosno pravna i stvarna svojstva nekretnine kao kategorija zemljišta, namjena površina, način korištenja i uređenje površina, prava i tereti koji utječu na vrijednost, doprinosi i priključci, akti o gradnji, položajna obilježja, vrijeme čekanja, predvidivi ostatak održivog vijeka korištenja i daljnja obilježja nekretnine. Daljnja obilježja nekretnine obuhvaćaju stvarno korištenje, prihode, površinu katastarske čestice, oblik katastarske čestice i svojstva tla (bonitet, pogodnosti za gradnju, onečišćenje i sl.), a na izgrađenoj građevnoj čestici to su stanje građevine, njezina namjena, godina građenja, način gradnje, oblikovanje, veličina, opremljenost, energetska svojstva i energetski razred te prinos od njezina korištenja.
Nastavno na gore navedeno, podatci korišteni za izradu procjembenog elaborata moraju biti javno dostupni uz navođenje izvora podataka (prilog procjembenom elaboratu) koji su provjerljivi i obrazloženi kako bi rezultat bio održiv nakon provjere, a sve prema osnovama za procjenu vrijednosti nekretnine odnosno sukladno odredbama članka 22. Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina (Narodne novine broj 78/15).

29.11.2017. Molim Vas za jedno pojašnjenje i obrazloženje vezano uz Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina koji nalaže osnivanje Povjerenstva od strane županija sukladno članku 11., a propisuje formiranje Povjerenstva i članove tog povjerenstva. Obzirom da za predsjednika tog Povjerenstva nije propisano koje mora biti struke stoga Vas molim da mi kažete može li predsjednik ili osoba koja će obavljati potrebite poslove za rad Povjerenstva biti diplomirani ekonomist-smjera financije obzirom da se ovdje radi o poslovima i radu u bazi podataka, koji su usko vezani uz građevinsku i arhitektonsku struku.
Ukoliko vi ne znate molila bih vas da me uputite na osobu koja je odgovorna za ove poslove i koja bi se o istom mogla očitovati. Samo da napomenem da se iz primjera s web stranica može vidjeti da su u pojedinim županijama formirana povjerenstva u kojima su predsjednici osobe i ostali članovi građevinske i tehničke struke.

Odredbama članka 11. Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina (Narodne novine broj 78/15 - dalje u tekstu: Zakon) propisani su uvjeti vezano za sastav procjeniteljskog povjerenstva pa tako i uvjeti koje mora ispunjavati predsjednik povjerenstva.
Prema članku 15. Zakona županija, Grad Zagreb odnosno veliki grad dužni su osigurati službenike prikladne stručnosti, potrebnu opremu i prostorije za obavljanje stručnih i administrativno-tehničkih poslova za potrebe povjerenstva.
Isto tako odredbama članka 12. Zakona propisane su zadaće procjeniteljskog povjerenstva te je uputno da predsjednik raspolaže stručnim znanjima iz područja procjene nekretnina kako bi mogao odgovoriti na zahtjeve opisane u spomenutom članku.
Nadalje, u članku 16. Zakona utvrđene su nadležnosti upravnih tijela županije, Grada Zagreba ili velikoga grada u smislu stručnih i administrativno-tehničkih poslova za potrebe procjeniteljskog povjerenstva. Poželjno je da ove poslove svakako obavljaju službenici koji posjeduju znanje i vještine kojima mogu odgovoriti na zahtjeve opisane u članku 16. Zakona.
Slijedom navedenog, Zakonom nije određeno koje struke su u ovom smislu poželjne niti Ministarstvo može odrediti županiji, velikom gradu ili Gradu Zagrebu koje bi osobe u smislu njihove struke bile prihvatljive za obavljanje ovih poslova.
S obzirom na opis zadaća i nadležnosti iz članaka 12. i 16., struke koje bi najbliže odgovarale ovome opisu bile bi geodetska, građevinska, ekonomska, agronomska, arhitektonska, ali ukoliko procijenite da osobe drugih struka raspolažu znanjima i vještinama kojima bi mogli odgovoriti na zahtjeve ili neke od zahtjeva opisanih u člancima 12. i 16. Zakona, slobodni ste sukladno Vašoj isključivoj nadležnosti u ovome pitanju donijeti odluku o tome hoćete li i njih uključiti u obavljanje ovih poslova.

13.11.2017.  Molimo službeno tumačenje primjene čl. 14. st. 3. Pravilnika o metodama procjene vrijednosti nekretnina (Narodne novine br. 105/2015) i koeficijenta povoljnosti stambenog prostora u višestambenoj zgradi iz Priloga 5. navedenog Pravilnika. Može li se, i na koji način mijenjati preporučena formula koeficijenta povoljnosti stambenog prostora u višestambenoj zgradi: Kp = 0,28×kk + 0,09×ko + 0,22×kgps + 0,27×kuo + 0,14×ksks?
Prema gore navedenom članku i stavku Pravilnika o metodama procjene vrijednosti nekretnina (Narodne novine br. 105/2015) – dalje u tekstu Pravilnik, u slučaju nedostatka poredbenih podataka s evidentiranim obilježjima o položaju stana u zgradi, predmetna obilježja moguće je vrednovati putem koeficijenta povoljnosti iz Priloga 5. koji je sastavni dio istoga. Položaj stana u zgradi vrednuje se pomoću slijedećih obilježja: katnost stana, orijentacija stana, geografski položaj stana, utjecaj okoliša i utjecaj smanjenog komfora stanovanja. Kada se namjerava primijeniti formula iz Priloga 5. Pravilnika, obavezno je opisati poredbene nekretnine i s razumijevanjem primijeniti istu. Na primjer, ne smije se dogoditi da se formulom korigira vrijednost poredbene nekretnine koja u potpunosti odgovara procjenjivanoj nekretnini.
Izjednačenje položajnih obilježja usporednih stanova može se izvršiti samo koeficijentima koji su propisani ili računski izvedeni iz tržišta nekretnina, a kako je propisano u odredbama Pravilnika i Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina (Narodne novine br. 78/2015), odnosno računski je moguće uspostaviti korelacijske veze između poredbenih i procjenjivanih nekretnina. Takav postupak nije racionalan za pojedinačnu procjenu i očekuje se da će razvojem procjeniteljske djelatnosti u RH postepeno biti uspostavljene i javno objavljene takve korelacije za određene vrste nekretnina prema područjima nadležnosti procjeniteljskih povjerenstava. Napominjemo da se propisana formula i koeficijenti iste iz Priloga 5. Pravilnika ne mogu mijenjati dok se na temelju provedenog znanstveno priznatog istraživanja ne dokaže drugačije.

9.10.2017. Možete li nam dati pojašnjenje pojma „kvalificirani ponudbeni postupak“ iz članka 38. Pravilnika o metodama procjene vrijednosti nekretnina (Narodne novine, broj 105/15.)? Također nas zanima gdje je objavljeno Priopćenje Komisije o elementima državne potpore kod prodaje zemljišta i zgrada od strane javnopravnih tijela (97/C 209/03) odnosno na koji način se možemo upoznati sa sadržajem tog priopćenja?
Pojam „kvalificirani ponudbeni postupak“ odgovara pojmu koji se koristi u navedenom prijevodu dokumenta EU Komisije (97/C 209/03) kao „postupak bezuvjetne ponude“.
Isti dokument je objavljen na internetskim stranicama otkuda se može i preuzeti: službeni prijevod na hrvatskom jeziku i na engleskom jeziku.

28.8.2017. Da li kao stalni sudski vještak za arhitektonsko-graditeljsku struku i procjenu nekretnina smijem procjenjivati zemljišta koja se nalaze izvan građevinskog područja? Da li je potrebno pri procjeni takvog zemljišta uključiti specijaliziranog stručnjaka?
Pojam nekretnine propisan je Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (pročišćeni tekst) (Narodne novine broj 81/15.), sukladno kojem se, prema kriteriju prirodne kakvoće, nekretninama smatraju i zemljišta odnosno čestice zemljine površine.
Pravilnikom o metodama procjene vrijednosti nekretnina (Narodne novine broj 105/15.) u članku 10. definirane su kategorije zemljišta te je stavkom 1. podstavkom 4. u kategoriju zemljišta u smislu ovoga Pravilnika obuhvaćeno i zemljište izvan građevinskog područja.
Zakonom o procjeni vrijednosti nekretnina (Narodne novine broj 78/15.) su u članku 9. jasno definirani procjenitelj i njegove dužnosti: procjenitelj je u smislu ovoga Zakona fizička osoba stalni sudski vještak za procjenu nekretnina odnosno pravna osoba koja ispunjava uvjete za sudska vještačenja, u skladu s posebnim propisom kojim se uređuju uvjeti, postupak imenovanja, prava i dužnosti stalnih sudskih vještaka te koji je dužan poslove za koje je ovlašten obavljati stručno, neovisno i nepristrano.
Obzirom da ste rješenjem Županijskog suda imenovani stalnim sudskim vještakom za procjenu nekretnina, a sukladno navedenom, nema zakonske zapreke da kao ovlašteni procjenitelj nekretnina procjenjujete i zemljišta 4. kategorije zemljišta tj. one koje su izvan građevinskog područja, osim ako nije drugačije propisano Pravilnikom o stalnim sudskim vještacima (Narodne novine broj 38/14., 123/15., 29/16.) u dijelu obavljanja poslova u području vještačenja prema djelatnosti odnosno struci, a kojega ovo Ministarstvo nije ovlašteno tumačiti.
Da li je potrebno pri procjeni takvog zemljišta uključiti specijaliziranog stručnjaka?
Procjena vrijednosti nekretnine mora biti izrađena pažnjom dobrog stručnjaka, uzimajući u obzir sve raspoložive dokaze te mora biti izrađena na temelju općih vrijednosnih odnosa na tržištu nekretnina (članak 22. Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina, Narodne novine broj 78/15.).
Poštujući osnove za procjenu nekretnina treba procijeniti podatke koji su nužni za procjenu vrijednosti nekretnine na temelju dovoljnog broja pribavljenih i evaluiranih podataka prikladnih kupoprodajnih cijena uzimajući u obzir opće vrijednosne odnose (članak 23. Pravilnika o metodama procjene vrijednosti nekretnina, Narodne novine broj 105/15.). Obilježja koja utječu na vrijednost nekretnine treba procijeniti na temelju stvarnih fizičko-tehničkih pokazatelja (članak 8. istog Pravilnika).
Međutim, u slučaju da prilikom procjene vrijednosti nekretnine tj. zemljišta postoje obilježja čiji utjecaj prelazi granice kompetencija procjenitelja, potrebno je postupiti sukladno spomenutom Pravilniku, članak 8. stavak 2. koji izričito nalaže da je u tom slučaju potrebno u okviru izrade procjembenog elaborata uključiti specijaliziranog stručnjaka za pojedina pitanja, posebno kod utjecaja onečišćenja i emisija, utjecaja postojećih nasada ili utjecaja na biotope.

25.7.2017. Za područje naše županije postoje dva Povjerenstva (procjeniteljska povjerenstva) – jedno za Grad (veliki grad) i naše županijsko povjerenstvo, koje pokriva sve ostale jedinice lokalne samouprave na teritoriju županije.
U konkretnom slučaju – na pregled i očitovanje našem procjeniteljskom povjerenstvu pristigli su procjembeni elaborati za stanove u vlasništvu Opće bolnice – kojoj je osnivač Županija (bez dozvole osnivača se ne može istim stanovima raspolagati) i procjembeni elaborat za poslovni prostor Zavoda za hitnu medicinu, kojemu je vlasnik Županija. I stanovi i poslovni prostor se nalaze na području Grada, ali je interes Županije velik, obzirom da je u tim slučajevima osnivač ili vlasnik.
Prema članku 12. Zakona Povjerenstvo „daje mišljenje o usklađenosti izrađenih procjembenih elaborata s odredbama ovog Zakona na zahtjev jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave, za svoje potrebe“, a prema članku 14. „Povjerenstvo zadaće propisane ovim Zakonom obavlja za nekretnine koje se nalaze na području za koje je povjerenstvo osnovano...“
Pitanje glasi: da li u konkretnom slučaju postupiti po članku 12. ili 14. Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina, odnosno, da li županijsko procjeniteljsko povjerenstvo daje očitovanje/suglasnost na navedene elaborate (jer je Županiji kao osnivaču i vlasniku to „za svoje potrebe“, ili se o istom očituje procjeniteljsko povjerenstvo Grada obzirom da se nekretnine nalaze „na području za koje je povjerenstvo osnovano“.

U navedenom slučaju je potrebno postupati sukladno članku 14. Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina (Narodne novine broj 78/15.), obzirom da se nekretnine nalaze na području velikog grada te njihovo procjeniteljsko povjerenstvo i stručna služba imaju uvid u stanje na tržištu nekretnina na području svoga grada i sukladno tome može točnije procijeniti odnosno dati mišljenje vezano uz elaborate te npr. cijenu nekretnina na vlastitom području.
Zaključno, procjeniteljsko povjerenstvo velikog grada bi trebalo dati mišljenje o usklađenosti… a može se, ukoliko ima potrebe, konzultirati s procjeniteljskim povjerenstvom vaše županije. 


1. Uračunava li se u troškovnoj metodi u uobičajene troškove gradnje zgrade i PDV, kao što ga upravo etalonska cijena gradnje i definira, te uvećava li se za iznos PDV-a dobivena vrijednost nekretnine po provedenoj kapitalizaciji čistog prihoda od najma koji u sebi ne sadrži PDV?

Načelno, vrijednost nekretnine nije ovisna o porezima i bruto vrijednost nekretnine se treba iskazati zasebno u napomeni, kako bi naručitelj procjene znao što je sadržano u procjembenom elaboratu. Međutim, u troškovnoj metodi normalni troškovi gradnje obuhvaćaju i PDV (članak 55. stavak 4. Pravilnika o metodama procjene vrijednosti nekretnina – „Narodne novine“, broj 105/2015) jer se kao takvi obračunavaju i prate u analizama.

Posebno se skreće pažnja kod korištenja „Podatka o etalonskoj cijeni građenja“ i  „Podatka o prosječnim troškovima gradnje m3 etalonske građevine u Republici Hrvatskoj“ koji se objavljuju u Narodnim novinama. Ta dva podatka se objavljuju za potrebe različitih zakona i ovisno o odredbama tih zakona imaju osnovu za izračun i svrhu primjene, te ih se ne može izvan konteksta koristiti. Npr. „Podatak o etalonskoj cijeni građenja“ se dobiva za etalonsku građevinu koja predstavlja višestambenu zgradu s liftom i garažno-parkirnim mjestima. Nadalje, isti nije tržišni podatak, jer on služi i za formiranje cijene zaštićene najamnine koja se nalazi u kategoriji državnih potpora.

2. Primjenjuje li se Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina („Narodne novine“, broj 78/2015) i u sudstvu kod ovlaštenih sudskih vještaka građevinske struke, te primjenjuje li se isti retroaktivno ili za nove predmete?

Zakonom o procjeni vrijednosti nekretnina (članak 1.), uređuje se procjena vrijednosti za sve nekretnine u Republici Hrvatskoj.

Odredbe ovoga Zakona odnose se na sve procjene vrijednosti nekretnina koje su započete imenovanjem, ugovorom ili narudžbom, i izdavanjem pojedinačnog zadatka za ovlaštenog sudskog vještaka ili ovlaštenog sudskog procjenitelja nakon stupanja na snagu ovoga Zakona. Naime, ovim Zakonom se uređuje profesionalni rad procjenitelja (metode, postupci i podaci) neovisno od sudskog postupka. Također, skrećemo Vam pažnju kako je ovim Zakonom (članak 9.) propisano i tko je u Republici Hrvatskoj ovlašten procijeniti vrijednost nekretnine. S obzirom da nisu svi stalni sudski vještaci za graditeljstvo ujedno i procjenitelji, a s druge strane procjenama se bave i arhitekti a u nekim slučajevima i ekonomisti, isti moraju biti imenovani i za procjenu vrijednosti nekretnina.

3. Na području Grada Vukovara postoji veliki broj stanova koji su još uvijek u vlasništvu Republike Hrvatske i koji se prodaju temeljem Uredbe o uvjetima za kupnju obiteljske kuće ili stana u državnom vlasništvu na područjima posebne državne skrbi („Narodne novine“, broj 19/2011, 56/2011 i 3/2013). Budući da kupoprodajne cijene u ovim ugovorima nisu tržišne cijene već su unaprijed određene propisima, treba li smatrati da su one pod utjecajem neuobičajenih okolnosti u smislu članka 57. stavaka 1. i 3. Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina („Narodne novine“, broj 78/2015)?

Člankom 3., stavkom 1. Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina („Narodne novine“, broj 78/2015) propisano je da se Zakon primjenjuje prilikom procjene vrijednosti nekretnina, njihovih sastavnih dijelova, njihovih pripadaka i drugih stvarnih prava na nekretninama, kao tržišne vrijednosti.

Za stanove koje spominjete u upitu jasno su Uredbom o uvjetima za kupnju obiteljske kuće ili stana u državnom vlasništvu na područjima posebne državne skrbi („Narodne novine“, broj 19/2011, 56/2011 i 3/2013) utvrđeni uvjeti pod kojima najmoprimac nakon 10 godina neprekidnog prebivanja u obiteljskoj kući ili stanu u državnom vlasništvu na područjima posebne državne skrbi može kupiti tu kuću ili stan pri čemu su utvrđeni osnovica za utvrđivanje prodajne cijene kuće ili stana i kriteriji za umanjenje građevinske vrijednosti nekretnine, te ostali kriteriji za umanjenja koja utječu na prodajnu cijenu. I u ovom slučaju primjenjuje se isključivo navedena Uredba.

Ukoliko ste pak mislili za potrebe nekih drugih svojih procjena koristiti podatke o cijenama kupoprodaja stanova u državnom vlasništvu na područjima posebne državne skrbi koji se prodaju sukladno spomenutoj Uredbi, tada bismo mogli reći da su njihove kupoprodajne cijene pod utjecajem neuobičajenih okolnosti u smislu članka 57. stavaka 1. i 3. Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina („Narodne novine“, broj 78/2015).

Također, kada bi ovakvi stanovi bili predmetom daljnjih kupoprodaja na tržištu, procjene njihove tržišne vrijednosti vršile bi se sukladno Zakonu o procjeni vrijednosti nekretnina („Narodne novine“, broj 78/2015).

4. Može li procjenu vrijednosti nekretnine raditi sudski vještak imenovan u nekoj drugoj državi, konkretno u Austriji?

Člankom 3. stavkom 2. Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina („Narodne novine“, broj 78/2015) utvrđeno je da postupke procjene vrijednosti nekretnina provode stalni sudski vještaci za procjenu nekretnina i stalni sudski procjenitelji, čije ovlasti proizlaze iz posebnih propisa kojima se uređuje rad sudova i postupci izvlaštenja.

Uvjeti i postupak za imenovanja procjenitelja opisani su u posebnim propisima koji su vezani uz Zakon o sudovima („Narodne novine“, broj 28/13, 33/15, 82/15), te Vas molimo da se za pitanja o tome na koji način sudski vještak iz Austrije može biti imenovan od strane hrvatskog suda obratite Ministarstvu pravosuđa.

Alternativa je da sudski vještak imenovan u Austriji radi procjenu u suradnji sa sudskim vještakom koji je ovlašten za procjene nekretnina u Republici Hrvatskoj.

5. Od 1990. godine sam stalni sudski vještak građevinske struke imenovan od županijskog suda, što mi stoji i na pečatu. Moram li sada s obzirom na novi Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina („Narodne novine“, broj 78/2015) od suda zatražiti novo imenovanje u kojem ću i formalno biti imenovan i procjeniteljem nekretnina ili se za potrebe procjembenih elaborata mogu koristiti „starim“ pečatom i imenovanjem?

Člankom 3. stavkom 2. ovoga Zakona predviđeno je da procjenitelji budu ovlašteni za procjenu nekretnina što bi značilo da je za potrebe obavljanja procjena vrijednosti nekretnina sukladno ovome Zakonu svakako potrebna nadopuna Vašeg imenovanja na način da je u imenovanju vidljivo da, osim za graditeljstvo, imate ovlaštenje i za procjene nekretnina.

Također uputno je da provjerite i izgled svog pečata i, ukoliko je potrebno uskladite ga s posebnim propisima kojima se uređuje forma i sadržaj pečata stalnih sudskih vještaka, kako bi i ova formalna pretpostavka za obavljanje poslova procjene vrijednosti nekretnina bila zadovoljena.

6. Nalazim se u sudskom postupku u kojem je procjembeni elaborat nekretnine izveden krajnje neprofesionalno, suprotno pravilima struke i odredbama propisa o procjeni vrijednosti nekretnina. Mogu li dostaviti sudski elaborat na ocjenu Ministarstvu pozivom na članak 60., stavak 1. Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina („Narodne novine“, broj 78/2015)?

Ukoliko imate bilo kakvih prigovora vezano uz izvršeno vještačenje u konkretnom sudskom sporu navedene prigovore morate istaknuti sudu pred kojim se postupak vodi, te ako ocijenite da je to opravdano imate mogućnost zatražiti i drugo vještačenje.

Nadzor koji provodi Ministarstvo temeljem članka 60. Zakona ne odnosi se na slučaj na koji ukazujete.

Mišljenja o usklađenosti izrađenih procjembenih elaborata s odredbama Zakona sukladno članku 12., stavku 1. Zakona daju jedino procjeniteljska povjerenstva koja će se osnovati za područje županije, Grada Zagreba odnosno velikoga grada, ali na zahtjev jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave, za njihove potrebe.

Također, prema članku 19., stavku 5. Zakona visoko povjerenstvo dužno je izraditi drugu procjenu ali na zahtjev tijela državne uprave, lokalne i područne (regionalne) samouprave, sudova i drugih pravosudnih tijela.

7. Molim za mišljenje u vezi s odredbama članaka 7. i 11. Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina („Narodne novine“, broj 78/2015, nadalje u tekstu: Zakon). Preciznije, zanima me vodi li npr. Grad Virovitica kao grad sjedište županije, odnosno njegovo upravno tijelo samostalno zbirku kupoprodajnih cijena i osniva li vlastito procjeniteljsko povjerenstvo?

Grad Virovitica je u smislu ovoga Zakona veliki grad, što proizlazi iz članka 19.a Zakona o lokalnoj i područnoj (regionalnoj) samoupravi („Narodne novine“ br. 19/13 – pročišćeni tekst), članka 3., stavka 1., podstavka 36. Zakona o prostornom uređenju („Narodne novine“, broj 153/2013) i članka 4., stavka 2. ovoga Zakona (Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina).

Sukladno navedenome, Grad Virovitica dužan je osnovati za svoje područje procjeniteljsko povjerenstvo iz članka 10. Zakona i voditi zbirku kupoprodajnih cijena za svoje područje (članak 7. Zakona).

Povjerenstvo koje osniva Grad Virovitica nadležno je za administrativno područje Grada Virovitice. Virovitičko-podravska županija osniva povjerenstvo za ostatak Županije. Po istom ključu, stručna služba Županije, u obavljanju stručnih i administrativno-tehničkih poslova u smislu ovoga Zakona nadležna je za administrativno područje Županije, osim za administrativno područje Grada Virovitice, koji za obavljanje ovih poslova zadužuje svoje stručne službe.

Zbog racionalizacije poslovanja, sukladno članku 10., stavku 4. Zakona županija može s velikim gradom na svom području sporazumno osnovati povjerenstvo kao zajedničko povjerenstvo.

8. Mora li pravna osoba koja sudjeluje u postupku javne nabave i sklapa ugovor o javnoj nabavi za izradu procjembenih elaborata za utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnina imati djelatnost „procjena vrijednosti nekretnina“ upisanu u registar trgovačkog suda? U konkretnom slučaju javno nadmetanje provodi Grad Zagreb.

Sukladno članku 9., stavku 1. Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina („Narodne novine“, broj 78/2015) procjeniteljem se smatra fizička osoba stalni sudski vještak za procjenu nekretnina, odnosno pravna osoba koja ispunjava uvjete za sudska vještačenja, u skladu s posebnim propisom kojim se uređuju uvjeti, postupak imenovanja, prava i dužnosti stalnih sudskih vještaka. Procjenitelj može biti i stalni sudski procjenitelj imenovan u skladu s posebnim propisom kojim se uređuju uvjeti, postupak imenovanja, prava i dužnosti stalnih sudskih procjenitelja.

Iz navedenoga proizlazi da procjenitelji, bilo da se radi o fizičkim ili pravnim osobama, za obavljanje poslova procjene vrijednosti nekretnina moraju ispunjavati uvjete za sudska vještačenja.

Međutim, za pitanje mora li nužno ove uvjete ispunjavati pravna osoba u slučaju kada se javlja na javno nadmetanje koje u konkretnom slučaju provodi Grad Zagreb i kada sklapa ugovor o javnoj nabavi, molimo Vas da se obratite Gradu Zagrebu kao provoditelju javnog nadmetanja ili ministarstvu nadležnom za davanje odgovora na upite o pravilima koja se tiču postupaka javne nabave, odnosno Ministarstvu gospodarstva, Ulica grada Vukovara 78, Zagreb.

9. Kako procijeniti nelegalnu nekretninu ili dio nekretnine koji je nelegalan?

Sukladno članku 4., stavku 1., točki 21. Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina (Narodne novine, broj 78/15) obilježja koja utječu na vrijednost nekretnine su pravna i stvarna svojstva nekretnine kao kategorija zemljišta, namjena površina, način korištenja i uređenje površina, prava i tereti koji utječu na vrijednost, doprinosi i priključci, akti o gradnji, položajna obilježja, vrijeme čekanja, predvidivi ostatak održivog vijeka korištenja i daljnja obilježja nekretnine. U kojoj mjeri će nelegalnost utjecati na vrijednost ovisi o više parametara poput vrste i namjene nekretnine, stanja dokumentacije, pitanja može li se nekretnina uopće legalizirati, što sve treba poduzeti da bi se legalizirala i sl. Svaka nekretnina ima svoje specifičnosti i potrebno je da procjenitelj ispravno sagleda sve okolnosti. Načelno, kod nelegalnih nekretnina potrebno je napraviti razliku između onih koje se ne mogu legalizirati i onih koje se mogu, sukladno mogućnostima koje dopušta važeći prostorni plan.

10. Može li građevinska struka procjenjivati zemljišta izvan građevinskog područja?

Procjenitelj iz članka 9., stavka 1. Zakona može obavljati poslove procjene vrijednosti nekretnina, njihovih sastavnih dijelova, njihovih pripadaka i drugih stvarnih prava na nekretninama, kao tržišne vrijednosti. Sukladno članku 4., stavku 3. Zakona pojam nekretnine i prava na nekretninama propisana posebnim zakonom kojim se uređuje vlasništvo i druga stvarna prava koriste se i za potrebe ovog Zakona.

Županija i veliki grad, temeljem članka 10. stavka 4. Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina (Narodne novine, broj 78/15) poduzimaju odgovarajuće radnje za osnivanje zajedničkog procjeniteljskog povjerenstva. Trebaju li županija i grad, svatko u okviru svoje nadležnosti, odrediti stručne službe koje će sukladno Zakonu obavljati stručne i administrativno-tehničke poslove i biti tehnička podrška procjeniteljskom povjerenstvu ili trebaju odrediti zajedničku službu koja će biti sastavljena od županijskih i od gradskih službenika?

Ukoliko županija i grad osnuju temeljem sporazuma zajedničko procjeniteljsko povjerenstvo, obavljanje stručnih i administrativno-tehničkih poslova, kao i tehnička podršku zajedničkom procjeniteljskom povjerenstvu, može se organizirati zajednički, ili drugačije sukladno međusobnom dogovoru. Ovisno o postignutom sporazumu, potrebno je obavijestiti MGIPU za potrebe daljnje komunikacije.

11. Jesu li službenici koji će biti administrativno-tehnička podrška procjeniteljskom povjerenstvu različiti od službenika koji će raditi u aplikaciji eNekretnine?

Ovo pitanje uređeno je člankom 12., stavkom 2. Pravilnika o informacijskom sustavu tržišta nekretnina („Narodne novine“, broj 114/2015, 122/2015), prema kojem su ovlašteni korisnici eNekretnina službenici upravnih i/ili stručnih tijela županije, Grada Zagreba, odnosno velikoga grada koje za obavljanje stručnih i administrativno-tehničkih poslova za potrebe procjeniteljskog povjerenstva prema Zakonu imenuju župani, odnosno gradonačelnici. Dakle, radi se o istim službenicima.

12. Može li gradonačelnik u slučaju kada na natječaj za prodaju nekretnine ne pristigne niti jedna ponuda donijeti odluku o smanjenju cijene, odnosno može li se početna cijena iz procjene vještaka smanjiti za određeni postotak u slučaju kada se nakon 2-3 raspisana natječaja za prodaju nekretnina po početnoj cijeni iz procjene vještaka ne javi niti jedan ponuditelj?

Ukoliko se na provedene javne natječaje za prodaju predmetne nekretnine nije javio niti jedan zainteresirani kupac, potrebno je u prvom redu provjeriti da li se prilikom raspisa predmetnog natječaja postupilo prema Priopćenju (97/C 209/03) EU Komisije o elementima državne potpore kod prodaje zemljišta i zgrada od strane javnopravnih tijela, koji traži da se provede „kvalificirani ponudbeni postupak“. Navedeno Priopćenje se navodi i u Pravilniku o metodama procjene vrijednosti nekretnina (čl. 38.).

Nakon provjere provedenog postupka te ukoliko je bio proveden „kvalificirani ponudbeni postupak“, tada i samo tada se može procjenitelja suočiti s rezultatima provedenog javnog natječaja i tražiti da korigira svoj procjembeni elaborat s obzirom da tržišna vrijednost predmetne nekretnine nije dobro određena, jer nije uspjela dobiti potvrdu kroz provedeni „kvalificirani ponudbeni postupak“.

13. Odnosi li se članak 9., stavak 2. Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina („Narodne novine“, broj 78/2015) na sve procjembene elaborate ili samo na one koji su naručeni od tijela državne uprave?

Članak 9., stavak 2. odnosi se na sve procjenitelje i sukladno ovome članku procjenitelji su dužni od stupanja na snagu Zakona potpisati izjavu o nepristranosti i neovisnosti koja je sastavni dio procjembenog elaborata.

14. Može li župan svojom odlukom uvrstiti naknadu za sudjelovanje na sjednicama procjeniteljskog povjerenstva i za članove povjerenstva propisane temeljem članka 11., stavka 3. i stavka 7. Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina („Narodne novine“, broj 78/2015), odnosno može li župan u odluku uvrstiti i pravo na naknadu za sudjelovanje na sjednicama povjerenstva predsjedniku povjerenstva koji se imenuje iz redova službenika županije i predstavniku ministarstva nadležnog za financije – porezne uprave?

Sukladno članku 11., stavku 9. župan donosi odluku o visini naknade za sudjelovanje na sjednicama povjerenstva. Člankom 11., stavkom 8. propisano je da pravo na naknadu za sudjelovanje na sjednicama povjerenstva ostvaruju jedino članovi povjerenstva iz stavaka 4., 5. i 6. istoga članka, iz čega proizlazi da župan u odluku ne može uvrstiti pravo na naknadu za sudjelovanje na sjednicama povjerenstva predsjedniku povjerenstva koji se imenuje iz redova službenika županije i predstavniku ministarstva nadležnog za financije – porezne uprave.

15. Kako Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina („Narodne novine“, broj 78/2015) te novi pravilnici utječu na dosadašnje procjene nekretnina, odnosno vrijede li dosadašnje procjene ili bi se za sve novo što se radi po pitanju već procijenjene nekretnine po starim propisima trebale izraditi nove procjene?

Odredbe ovoga Zakona odnose se na sve procjene vrijednosti nekretnina koje su započete imenovanjem, ugovorom ili narudžbom, i izdavanjem pojedinačnog zadatka za ovlaštenog sudskog vještaka ili ovlaštenog sudskog procjenitelja nakon stupanja na snagu Zakona. Naime, ovim Zakonom se uređuje profesionalni rad procjenitelja (metode, postupci i podatci) neovisno od sudskog postupka.

16. Mora li procjembeni elaborat koji je izrađen unutar prethodnih devet godina prema svom obliku i sadržaju ispunjavati baš sve odredbe članka 68. Pravilnika o metodama procjene vrijednosti nekretnina („Narodne novine“, broj 105/2015)? Naime unatrag devet godina radili su se elaborati koji sadrže potrebne metode, ali ne sadrže npr. međuvremensko i interaktivno izjednačenje i realizirane transakcije i sadrže ponderiranje. Može li se prema njima raditi ponovna procjena vrijednosti nekretnine s obzirom da su te prve procjene rađene dok još nisu bili na snazi Uredba ili Zakon o procjenama te Pravilnik o metodama, a nalaze se u dozvoljenom roku od devet godina unatrag. Naime obično se radi o nekretninama na koje nemamo pravo očevida s obzirom na sudski postupak ili slično.“

Svaki procjembeni elaborat mora biti izrađen u skladu s odredbom članka 68. Pravilnika kojim je propisan oblik i sadržaj procjembenog elaborata. Nadalje, odredbom članka 69. stavka 1. Pravilnika jasno je propisano da u slučaju procjembenog elaborata koji se izrađuje za ponovnu procjenu vrijednosti nekretnine koju periodično provode kreditne institucije sukladno posebnim propisima koji reguliraju rad kreditnih institucija, isti može biti izrađen bez primjene odredbe članka 68. stavak 1. podstavak 5. ovoga Pravilnika ako je unatrag devet godina izrađen procjembeni elaborat koji prema svom obliku i sadržaju ispunjava odredbe članka 68. ovoga Pravilnika. Slijedom navedenoga, razvidno je da nije moguća primjena članka 69. Pravilnika ukoliko se ponovna procjena vrijednosti nekretnine temelji na prethodnom procjembenom elaboratu koji je izrađen unatrag devet godina, a da prema svom obliku i sadržaju ne ispunjava odredbe članka 68. ovoga Pravilnika.

17. Sudski vještak je zatražio izdavanje izvatka iz zbirke kupoprodajnih cijena - Poredbene kupoprodajne cijene za zemljišta - i to za 1. kategoriju.
Uvidom u Informacijski sustav tržišta nekretnina (eNekretnine) vidljivo je kako na području katastarske općine u kojoj se nalazi nekretnina koja se procjenjuje postoji 18 građevinskih zemljišta. Pri tome u samom sustavu eNekretnine ne postoje podaci o kategorizaciji navedenih zemljišta. Po kojem kriteriju se mora smanjiti broj nekretnina na izvatku (obzirom da sustav eNekretnine ograničava izvadak na maksimalni broj od 12 nekretnina), odnosno moraju li nadležne stručne službe utvrditi za svaku nekretninu u koju kategoriju pripada pojedino zemljište te tek nakon toga izdati izvadak na kojem se nalaze samo one nekretnine koje predstavljaju zemljišta 1. kategorije sukladno Pravilniku o metodama procjene vrijednosti nekretnina?

Zahtjev za izvatkom iz eNekretnina treba sadržavati informaciju o nekretnini za koju se radi procjena i traže podaci. Službe bi trebale usporediti tu nekretninu s podacima koji su im na raspolaganju i na taj način odabrati maksimalno 12 nekretnina sa obilježjima koja najviše odgovaraju predmetu procjene. Dakle, ukoliko stručne službe imaju na raspolaganju npr. 18 zemljišta (kao u vašem slučaju), potrebno je usporediti obilježja tih 18 zemljišta sa zadanim zemljištem (oblik, prostorno-planski podatci: namjena, iskoristivost…, kategorije, lokacije i dr. potrebno), ono što je pronađeno, potrebno je evidentirati i suziti odabir.

Ustanoviti o kojoj kategoriji zemljišta se radi, predstavlja jedan od zadataka u postupku evaluacije podataka. U ovom trenutku (22.12.2015.), kada još ne možete upisivati u eNekretnine evaluirane podatke, trebalo bi prema Zahtjevu provesti barem osnovnu evaluaciju i odvojeno zabilježiti evaluirane podatke. Prvom prilikom kada to bude moguće nakon isporuke II. faze aplikacije eNekretnina, potrebno je do tada evaluirane podatke unijeti u aplikaciju.

One službe koje su određene za poslove na eNekretninama morale bi aktivno raditi na podacima. Nije zamišljeno da se samo ispisuju podaci iz eNekretnina. Službe moraju razvijati svoje sposobnosti kako bi bile na što većoj usluzi građanima i gospodarstvu.

18. Mora li u ovom trenutku (30.12.2015.) stručna služba u nadležnom upravnom odjelu unositi u eNekretnine dopunjene podatke nakon provedenog postupka evaluacije?

U ovom trenutku još uvijek nije moguće u eNekretnine unositi evaluirane podatke. Isto će biti omogućeno tijekom siječnja nakon isporuke druge faze, a do tada stručne službe mogu prema nekom konkretnom posebnom zahtjevu provesti barem osnovnu evaluaciju i odvojeno zabilježiti evaluirane podatke. Prvom prilikom kada bude moguć unos u eNekretnine, stručna služba će do tog trenutka evaluirane podatke unijeti u aplikaciju.

19. U članku 19., stavku 2. Pravilnika o informacijskom sustavu tržišta nekretnina („Narodne novine“, broj 114/2015 i 122/2015) stoji da se o zaprimljenim zahtjevima i izdanim izvacima vodi evidencija. S obzirom da su podaci navedeni u predmetnom članku istovjetni onima na izvatku, moramo li kao stručna služba o istima voditi dodatne evidencije ili je dovoljno umnožiti izvadak i pohraniti ga u predmet?

Nije potrebno voditi nikakvu posebnu evidenciju s Vaše strane. Evidencija se vodi unutar aplikacije eNekretnine i moguće je u slučaju manipulacije podacima rekonstruirati predmet s ciljem da se u takvim slučajevima utvrdi tko je izdao izvadak, za koju nekretninu i na čiji zahtjev. Ukoliko želite, možete umnažati izvatke i ulagati ih u predmet.

20. Kako izračunati kod troškovne metode koeficijent za prilagodbu troškovne vrijednosti, uzimajući u obzir činjenicu da procjeniteljska povjerenstva nisu osnovana?

Koeficijent prilagodbe se u svakom slučaju mora izračunati. Potrebno je pronaći minimalno tri prikladne nekretnine prema svojim obilježjima, a za koje je na tržištu postignuta cijena, te za iste izračunati troškovnu vrijednost, i provesti interkvalitativno izjednačenje, a potom iz omjera postignute cijene i troškovne vrijednosti dobiti koeficijent prilagodbe za promatranu nekretninu.
Napominje se kako je prilikom izračuna potrebno podatke koristiti na isti način, jer u protivnom ne može doći do usporedbe vrijednosti.

21. Može li se u eNekretninama omogućiti dodatna opcija da se iz excel tablice izradi pdf izvadak s obzirom da trenutno nije moguće izdati izvadak procjeniteljima koji nisu registrirani u sustavu eNekretnine?

Zbog onemogućavanja manipulacije podatcima izvatci će se izdavati procjeniteljima koji su registrirani u eNekretninama. Da bi dobili izvatke, procjenitelji moraju biti evidentirani u sustavu, a ukoliko im je korištenje aplikacije otežano, istu ne moraju koristiti.

22. Kada se očekuje puštanje u rad 2. faze sustava eNekretnine kojom će se omogućiti evaluacija podataka?

Tijekom veljače 2016. godine očekuje se da će biti moguć unos evaluiranih podataka u eNekretnine.

23. U aplikaciji eNekretnine postoji problem koji se javlja prilikom povlačenja podataka u izvadak kada se u sustavu podaci o površini umjesto iz polja „površina u prometu“ u kojem su upisani podaci, povlače iz polja „ukupna površina“ u koje se tek od 3. mjeseca 2015. u evidencijama Porezne uprave unose podaci pa se na izvacima vide nule.

Problem će u najkraćem mogućem roku biti riješen na način da se na izvatke povlači površina upisana u polju „površina u prometu“.

24. Može li se ovlaštenim korisnicima sustava eNekretnine  omogućiti i pristup drugim modulima unutar ISPU portala (eDozvole, ePlanovi, eArhiv) čime bi im se olakšala evaluacija podataka jer bi znatno lakše dolazili do podataka iz evidencije akata o gradnji, kao i do podataka o lokaciji nekretnine iz prostornih planova (namjena, koeficijent izgrađenosti, katnost itd.)?

Razmotrit ćemo ovu mogućnost, kao i način na koji bi se mogla ostvariti. Inače, službenici pojedinih upravnih odjela u velikim gradovima i županijama već imaju korisnička ovlaštenja za neke od aplikacija unutar ISPU-a. Ne postoji na žalost mogućnost jedinstvenog ovlaštenja za sve aplikacije unutar ISPU-a, već je za svaku aplikaciju potrebno sukladno određenim uvjetima zatražiti pristup. Također, aplikacije unutar ISPU-a se i dalje nadograđuju, a radi se na tome da mnogi od podataka budu javno dostupni (što neki veći jesu) te da na taj način budu od koristi mnogima, pa tako i kolegama u stručnim službama koji evaluiraju podatke i unose ih u eNekretnine.

25. Kada će biti moguće pretraživanje nekretnina po adresi za područje pojedinog grada?

Zbog nesređenih registara na razini Republike Hrvatske, ovo neće biti još neko vrijeme moguće dok se nadležna državna tijela ne usklade.

26. Smiju li članovi procjeniteljskih povjerenstava koji nisu imenovani iz redova procjenitelja tijekom članstva u povjerenstvu pružati procjeniteljske usluge pravnim i fizičkim osobama iz članka 11., stavka 4. Zakona?

Procjene prema Zakonu o procjeni vrijednosti nekretnina („Narodne novine“, broj 78/2015) mogu izrađivati samo ovlašteni procjenitelji. Ukoliko Vas  zanima smiju li članovi povjerenstva koji nisu imenovani iz redova procjenitelja, a ujedno su ovlašteni procjenitelji, pružati procjeniteljske usluge pravnim i fizičkim osobama iz članka 11., stavka 4. Zakona, za njih vrijedi potpuno ista analogija. Dakle, ni oni ne mogu pružati procjeniteljske usluge pravnim i fizičkim osobama koje su u prometu nekretnina ugovorne stranke ili protustranke Republici Hrvatskoj ili županiji, Gradu Zagrebu odnosno velikom gradu za čije je područje osnovano povjerenstvo odnosno ustanovama i društvima u vlasništvu navedenih javnopravnih osoba. Potrebno je gledati širi kontekst ove odredbe čiji je smisao spriječiti sukob interesa.

27. Temeljem članka 12., stavka 1., podstavka 3. Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina („Narodne novine“, broj 78/2015) dalo bi se zaključiti da obveze iz stavka 2. citiranog članka ne postoje ako čelnik upravnog tijela ne zatraži mišljenje što dolazi do kontradiktornosti?! Ako povjerenstvo daje mišljenja samo na zahtjev, a ne po službenoj dužnosti značilo bi da mišljenje povjerenstva za nikog nije obvezujuće?

Procjeniteljsko povjerenstvo ne daje mišljenja o usklađenosti izrađenih procjembenih elaborata s odredbama ovoga zakona po službenoj dužnosti, nego isključivo daje mišljenje za one procjembene elaborate koji su izrađeni za potrebe tog velikog grada ili županije. Dakle, veliki grad ili županija procjeniteljskom povjerenstvu dostavljaju na mišljenje svaku procjenu tj. procjembeni elaborat koji je izrađen za njihove potrebe i/ili na njihov zahtjev. I u tom slučaju su mišljenja povjerenstva obvezujuća za gradska ili županijska upravna tijela, a u slučaju njihova neprihvaćanja čelnik upravnog tijela mora dati posebno obrazloženje. Izričaj koji je upotrijebljen u odredbi, služi kako bi se izbjeglo davanje mišljenja na procjembene elaborate koji se izrađuju za privatne potrebe građana.

28. Županija ima veliki broj pravnih osoba s javnim ovlastima (ustanove kojima je Županija osnivač i vlasnik). Jesu li i pravne osobe s javnim ovlastima izjednačene s člankom 12., stavkom 2.?  Je li obveza čelnika pravnih osoba s javnim ovlastima postupati u skladu sa člankom 12. stavkom 2. Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina („Narodne novine“, broj 78/2015)? Je li dužnost pravnih osoba kojima je osnivač i vlasnik Županija postupati u skladu s člankom 12. stavkom 2. ili/i člankom 12., stavkom 1., podstavkom 3. Zakona?

Spomenuti članci i stavci odnose se i na pravne osobe s javnim ovlastima, a u vezi s time postoji analogija u vidu odredbe u članku 11., stavku 4. Zakona čiji cilj je bio zaštititi interese županije, Grada Zagreba, odnosno velikoga grada, a ista se proteže i na ustanove i društva u vlasništvu gradova i županija.

29. U članku 12., stavku 1., podstavku 3. stoji da procjeniteljsko povjerenstvo daje mišljenje o usklađenosti izrađenih procjembenih elaborata s odredbama ovoga Zakona na zahtjev jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave, za svoje potrebe. Moraju li veliki grad, županija i Grad Zagreb za svaki procjembeni elaborat zatražiti mišljenje procjeniteljskog povjerenstva o usklađenosti s odredbama Zakona? Npr. ako JLS smatra da nema potrebe odnosno ako odluči da za nekretnine iznosa do npr. 20.000,00 kuna ili nekretnine koje su vezane uz rješavanje imovinsko pravnih odnosa za dijelove parcela prometnica do 50m2 ne treba mišljenje Povjerenstva) i ako zaključi da elaborat nije potrebno slati procjeniteljskom povjerenstvu, je li to legitimna odluka, sukladna  članku 12, stavku 1., podstavku 3.?

Veliki gradovi, županije i Grad Zagreb svaki procjembeni elaborat, tj. procjenu koja je izrađena za vlastite potrebe šalju procjeniteljskom povjerenstvu na mišljenje o usklađenosti s odredbama Zakona sukladno članku 12., stavku 1., podstavku 3. Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina („Narodne novine“, broj 78/2015). 
 
Dakle, ukoliko veliki grad, županija ili Grad Zagreb zaključe da elaborat koji su naručili nije potrebno slati procjeniteljskom povjerenstvu (jer npr. smatraju da za nekretnine iznosa do npr. 20.000,00 kuna ili za nekretnine koje su vezane uz rješavanje imovinsko pravnih odnosa za dijelove parcela prometnica do 50m2 ne treba mišljenje Povjerenstva), takva njihova odluka nije sukladna članku 12., stavku 1., podstavku 3. Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina.

30. Je li procjenitelj koji je ujedno i ovlašteni korisnik Informacijskog sustava tržišta nekretnina – eNekretnine dužan pribavljati podatke iz eNekretnina, odnosno zatražiti ih od velikih gradova i županija pisanim putem?
 
Sukladno članku 57., stavku 4. Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina („Narodne novine“, broj 78/2015) raspoložive podatke moguće je pribavljati temeljem pisanoga zahtjeva iz eNekretnina (pri tome ovdje mislimo i na zadavanje zahtjeva procjenitelja ovlaštenog korisnika za izvatkom izravno kroz aplikaciju eNekretnine), ali i iz isprava o kupoprodaji nekretnina koje su uložene u zbirku isprava zemljišnoknjižnih odjela. Dakle, Zakon dopušta pribavljanje podataka iz jednog od ova dva izvora, ili iz oba navedena izvora.
 
Također, sukladno stavku 6. istoga članka, moguće je u slučaju nedostatka podataka na području nekretnine za koju se izrađuje procjena vrijednosti, uz dodatnu analizu i interkvalitativno izjednačenje, upotrijebiti i druge podatke iz izvora navedenih u stavku 4., koji su dostupni na usporedivim područjima. Usporedivost područja utvrđuje se prema gospodarskim, prostornim, prostorno-planskim i demografskim pokazateljima. U procjembenom elaboratu se u ovakvim slučajevima navodi prikaz spomenute dodatne analize i interkvalitativnog izjednačenja, te obrazloženje usporedivosti područja. 
 
Trenutno procjenitelji za potrebe izrade procjena mogu koristiti i ograničeni set atributa iz zbirke kupoprodajnih cijena koji vide kao ovlašteni korisnici eNekretnina, ali ovakav način rada je privremenog karaktera i vrijedi samo do trenutka uspostave 2. faze eNekretnina u kojoj će ovlašteni službenici u velikim gradovima i županijama moći unositi u aplikaciju evaluirane podatke (članci 17. i 18. Pravilnika o informacijskom sustavu tržišta nekretnina, „Narodne novine“, broj 114/2015, 122/2015) koji će tada moći biti izlistani na izvacima za procjenitelje. Uspostava 2. faze eNekretnina očekuje se tijekom veljače 2016. godine, a ubrzo nakon toga očekujemo i njezinu primjenu u velikim gradovima i županijama.
 
31. Iščitavajući Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina nije mi jasno jesu li gradovi i općine obveznici Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina tj. jesu li dužni naručiti procjenu nekretnina (procjembeni elaborat) kada nekretninu prodaju neposredno konsenzualno npr. radi formiranja građevinske parcele ili kada kupuju neposredno dio nekretnine npr. radi izgradnje infrastrukture (ceste, kanalizacije i sl.)?
 
U čl. 1. Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina (NN br. 78/15) način i postupak procjene odnosi se na sve nekretnine u RH, neovisno o tome u čijem su vlasništvu, čime je postupak procjene vezan za predmet procjene – nekretninu, a ne govoreći ništa o tome tko je dužan procjenu naručiti.
 
Obveza primjene Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina (NN br. 78/15) propisana je i u čl. 67. kod ovršnih postupaka.
 
Također ni Zakon o lokalnoj (regionalnoj) samoupravi ništa ne govori o tome, već kazuje da se imovinom grada treba upravljati pažnjom dobrog gospodara.
 
Grad XY ima Gradski odbor za procjenu vrijednosti nekretnina. U slučaju da Grad XY podliježe Zakonu o procjeni vrijednosti nekretnina, kakva je njegova uloga obzirom da je isti odbor do sada procjenjivao vrijednost nekretnine i predlagao končanu odluku Gradskom vijeću na usvajanje.  
 
Također, prilikom kupoprodaje nekretnine između fizičkih osoba, jesu li kupac ili prodavatelj dužni pribaviti procjenu nekretnine prema Zakonu o procjeni vrijednosti nekretnina?
 
Nastavno na Vaše pitanje jesu li gradovi i općine obveznici Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina („Narodne novine“ broj 78/15) potrebno je primjenu navedenog zakona sagledati vezano uz zakone kojima se reguliraju pitanja vezana uz raspolaganje i upravljanje nekretninama, a prvenstveno Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima („Narodne novine“ broj 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14); Zakon o prostornom uređenju („Narodne novine“ broj 153/13); Zakon o izvlaštenju i naknadi (“Narodne novine“ broj 74/14) i Zakon o upravljanju državnom imovinom („Narodne novine“ broj 94/13).
 
Skrećemo Vam pažnju na Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima koji u odredbama članka 391. govori o raspolaganju nekretninama u vlasništvu jedinica lokalne samouprave i navodi u stavku 1. da „nekretninu u vlasništvu jedinica lokalne samouprave i jedinica područne (regionalne) samouprave tijela nadležna za njihovo raspolaganje mogu otuđiti ili njome na drugi način raspolagati samo na osnovi javnog natječaja i uz naknadu utvrđenu po tržišnoj cijeni, ako zakonom nije drukčije određeno.“ Stavak 3. govori da zemljište u vlasništvu jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave tijela nadležna za njihovo raspolaganje mogu prodati po utvrđenoj tržišnoj cijeni bez provedbe javnog natječaja i navodi u kojim slučajevima. 
Nadalje, Zakonom o prostornom uređenju u poglavlju „Prijenos zemljišta u vlasništvo jedinice lokalne samouprave“, u odredbama članka 172. propisano je da vlasniku, za preneseno zemljište neizgrađenog i neopterećenog zemljišta na kojemu je urbanističkim planom uređenja planirano građenje infrastrukture ili građevine javne namjene  odnosno za osnovanu služnost,  pripada naknada u visini tržišne vrijednosti prenesenog zemljišta u vrijeme prijenosa, odnosno u iznosu za koji je umanjena vrijednost nekretnine uslijed osnivanja služnosti u vrijeme njezina osnivanja.
 
Zakonom o procjeni vrijednosti nekretnina uređuje se procjena vrijednosti nekretnina za sve nekretnine u Republici Hrvatskoj (članak 1.) i primjenjuje se prilikom procjene vrijednosti nekretnina, njihovih sastavnih dijelova, njihovih pripadaka i drugih stvarnih prava na nekretninama, kao tržišne vrijednosti (članak 3. stavak 1.).
 
Iz svega gore navedenog proizlazi da se u slučaju potrebe procjene vrijednosti nekretnina primjenjuje Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina, a naručitelj procjene je onaj tko želi znati vrijednost nekretnine i njome raspolagati.
 
Upravljati imovinom pažnjom dobrog gospodara pretpostavlja spoznaju odnosno podatak o vrijednosti nekretnina, što također upućuje na primjenu Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina.
 
Osim navedenog, županije, veliki gradovi odnosno Grad Zagreb imaju prema Zakonu o procjeni vrijednosti nekretnina (članak 10.) obvezu osnivanja procjeniteljskog povjerenstva radi stručne analize i evaluacije podataka te davanja stručnih prijedloga i mišljenja o tržištu nekretnina (članak 10., stavak 1.). Iznimno, unutar županije, gradovi mogu u dogovoru sa županijom preuzeti obvezu osnutka povjerenstva za svoje područje. U tom slučaju na gradove se odnose sve odredbe prema ovom Zakonu kao za velike gradove (članak 10., stavak 5.)
 
Procjenu vrijednosti nekretnina, kao multidisciplinarnog postupka tržišnog vrednovanja prema zadatcima naručitelja, provode stalni sudski vještaci za procjenu nekretnina i stalni sudski procjenitelji, čije ovlasti proizlaze iz posebnih propisa kojima se uređuje rad sudova i postupci izvlaštenja (Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina članak 3. stavak 2.) iz čega proizlazi da i za gradove procjenu vrijednosti nekretnina mogu obavljati samo ovlašteni procjenitelji. Ukoliko grad XY (koji u ovom slučaju nije veliki grad) izrazi namjeru formiranja procjeniteljskog povjerenstva, tada treba preuzeti prava i obveze istoga i urediti postupanja prema Zakonu o procjeni vrijednosti nekretnina.
 
Fizičke osobe nemaju obvezu primjene Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina, osim u slučajevima kada osobno traže izradu procjene za tržišnu vrijednost nekretnine i tada je nužno prilikom izrade procjembenog elaborata primjenjivati Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina.
 
32. Očekuje li se od procjeniteljskih povjerenstva da sukladno članku 12., stavku 3. Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina („Narodne novine“, broj 78/2015) i ove godine (2016.) do 15. veljače dostave Visokom procjeniteljskom povjerenstvu ažurirani plan približnih vrijednosti? 
 
Ovaj rok definiran Zakonom počinje vrijediti tek nakon što sukladno članku 70., stavku 3. Zakona početno stanje planova približnih vrijednosti izradi ovo Ministarstvo. Dakle, prvi 15. veljače koji će nastupiti nakon izrade početnog stanja približnih vrijednosti bit će obvezujući za procjeniteljska povjerenstva.
 
 
 
Ispiši stranicu